Una auditoría municipal revela fallas en la supervisión de unas 25,000 viviendas. Inspecciones atrasadas, edificios con problemas repetidos y familias que superan los límites de ingresos muestran un sistema que necesita cambios urgentes.

Mientras que, para miles de familias de San José, conseguir una vivienda asequible significa mucho más que encontrar un apartamento barato. Es la diferencia entre poder permanecer en la ciudad o verse obligado a marcharse por el aumento constante de los alquileres.

Una auditoría municipal acaba de revelar que el sistema encargado de proteger buena parte de esas viviendas tiene diversos problemas de supervisión.

El Departamento de Vivienda de San José no completó aproximadamente un tercio de las revisiones anuales de cumplimiento durante 2024 y 2025. Además, las inspecciones de propiedades acumularon un retraso de tres meses.

El problema no es la falta de viviendas en los registros. La ciudad supervisa alrededor de 25,000 apartamentos distribuidos en 220 propiedades, financiados total o parcialmente con recursos públicos. En enero, el valor de la cartera de préstamos vinculada a esas propiedades alcanzaba aproximadamente 745 millones de dólares.

La auditoría, publicada en junio por la Oficina del Auditor Municipal, señala como principales causas las vacantes de personal, la alta rotación de empleados, procesos administrativos insuficientes y un software desactualizado que dificulta el seguimiento de préstamos y propiedades.

En sesión del Concejo Municipal se aceptó las recomendaciones de la auditoría.

EL PROBLEMA LLEGA A LOS INQUILINOS

Las viviendas construidas con dinero público deben estar destinadas a familias que cumplan determinados límites de ingresos.

Sin embargo, la auditoría encontró casos en los que los ingresos de algunos residentes superaban el máximo permitido para sus apartamentos.

Los auditores revisaron cerca de 880 unidades en 10 propiedades y encontraron que 110 hogares estaban por encima del límite de ingresos establecido.

A primera vista podría parecer un simple problema administrativo. Pero sus consecuencias pueden ser económicas y sociales.

La ciudad no cuenta actualmente con una política clara para determinar qué hacer cuando un inquilino comienza a ganar más de lo permitido. Tampoco existe un procedimiento adecuado para los hogares cuyos ingresos caen por debajo de los requisitos establecidos.

En uno de los edificios examinados, por ejemplo, la propiedad podría haber recibido unos 114,000 dólares adicionales al año si hubiera cobrado los montos permitidos por las reglas aplicables.

Ese dinero no es un detalle menor. Puede afectar la capacidad de los propietarios para mantener los edificios, cubrir obligaciones financieras y devolver préstamos otorgados por la ciudad.

La auditoría encontró incluso casos extremos relacionados con los préstamos municipales. En una situación, un propietario pagó a San José solamente unos 1,700 dólares durante 2025, pese a mantener una deuda de aproximadamente 7.6 millones de dólares con la ciudad.

EDIFICIOS CON PROBLEMAS REPETIDOS

Los administradores de las propiedades financiadas por la ciudad deben mantenerlas en condiciones seguras y habitables. Para comprobarlo, el Departamento de Vivienda realiza inspecciones. Pero la auditoría encontró que algunas propiedades acumularon violaciones repetidas.

Durante 2024 y 2025, una cuarta parte de las propiedades inspeccionadas tuvo que ser revisada nuevamente tres o más veces. En un caso particularmente llamativo, una propiedad necesitó ocho inspecciones antes de recibir una notificación de violación.

Para los residentes, esto puede significar meses de espera frente a problemas que afectan su vida cotidiana.

Un techo que necesita reparación, problemas de mantenimiento, instalaciones deterioradas o incumplimientos de los códigos de construcción no son simplemente asuntos burocráticos. Son problemas que pueden afectar directamente la seguridad y la calidad de vida de las personas.

Y aquí aparece otra debilidad: el Departamento de Vivienda no tiene autoridad para imponer multas o emitir determinadas citaciones. Sin embargo, la auditoría encontró que tampoco existía un procedimiento claro para decidir cuándo un problema debía ser enviado al equipo municipal de control de códigos.

Durante el período analizado, el departamento tenía solamente un inspector para supervisar decenas de miles de viviendas.

Sandy Perry, vicepresidente de la junta de South Bay Community Land Trust, considera que este aspecto debería ser una prioridad.

La preocupación es sencilla: una familia que vive en una vivienda asequible necesita que el edificio sea realmente seguro y habitable, no solamente que figure correctamente en los registros municipales.

EL PERSONAL NO ALCANZA

El auditor municipal Joseph Ríos explicó que el problema está relacionado principalmente con los recursos disponibles y la falta de procesos estandarizados.

La situación se vuelve todavía más complicada porque algunas propiedades reciben financiamiento o supervisión de programas estatales y federales. Eso puede crear responsabilidades que se superponen y hacer más difícil determinar quién debe actuar cuando aparece un problema.

La auditoría recomendó modernizar el software utilizado por el departamento, establecer una política para los inquilinos cuyos ingresos estén por encima o por debajo de los límites y desarrollar un plan estratégico de supervisión.

También propuso crear un sistema de clasificación de riesgos para que los empleados puedan concentrar sus esfuerzos primero en las propiedades que presentan mayores problemas.

Ríos explicó que la auditoría surgió después de que los residentes señalaran la vivienda asequible como una de sus principales preocupaciones en una encuesta comunitaria.

Así mismo recordó que en la última auditoría de la cartera de viviendas asequibles de San José que se realizó en 2014, se encontró problemas similares.

LA CIUDAD PROMETE CAMBIOS

El Departamento de Vivienda asegura que está trabajando para cumplir las recomendaciones y que avanza dentro de los plazos establecidos.

Entre sus proyectos está el desarrollo de un nuevo portal que permitirá identificar dónde existen viviendas asequibles o subsidiadas dentro de San José.

Pero para los residentes, la verdadera prueba será saber si la ciudad puede responder a tres preguntas básicas: ¿las viviendas están realmente disponibles para quienes las necesitan?, ¿los edificios son seguros? y ¿el dinero público está siendo correctamente administrado?

San José enfrenta una crisis de vivienda que no permite errores prolongados.

Cada apartamento asequible perdido, cada reparación que se demora y cada dólar público que no se recupera tiene un impacto sobre una comunidad que ya enfrenta alquileres elevados y pocas alternativas.

La auditoría no demuestra que todo el sistema esté fallando. Pero sí deja una advertencia clara: tener miles de viviendas asequibles no basta. También hay que vigilarlas, mantenerlas y asegurarse de que cumplan la misión para la que fueron financiadas.

Ahora la responsabilidad está en manos del Ayuntamiento y del Departamento de Vivienda. La comunidad tendrá que observar si las recomendaciones terminan convirtiéndose en cambios reales o si, como ocurrió hace más de una década, los mismos problemas vuelven a aparecer en la próxima auditoría.